Un Groupement foncier viticole (GFV) est une société civile permettant à des particuliers de devenir copropriétaires de vignobles, via l’acquisition de parts de ladite société.
Le GFV confie la gestion des vignes à un exploitant dans le cadre d’un bail à long terme et l’investisseur (appelé associé) est rémunéré en numéraire et/ou sous forme de bouteilles de vin.
Les parts de GFV présentent des avantages fiscaux substantiels tant en matière d’IFI (impôt sur la fortune immobilière) que de droits de succession.
Fonctionnement et rentabilité des GFV
Le Groupement foncier viticole (GFV) est un placement de diversification de long terme. Moyennant un investissement de départ d’environ 10 000 euros, il permet de devenir propriétaire d’appellations viticoles prestigieuses.
L’exploitation des vignes est confiée à un viticulteur dans le cadre d’un bail à long terre (au moins 18 ans).
La rentabilité globale du GFV résulte de deux paramètres :
- Le cours officiel des fermages. Chaque année à l’automne, la préfecture publie le cours officiel des fermages de la récolte de l’année précédente sous l’égide de la chambre d’agriculture. C’est sur cette base que le fermage dû au GFV par le viticulteur est calculé.
- L’évolution du foncier viticole fait aussi varier le prix des parts. D’après les Safer (Sociétés d’aménagement foncier et rural), la cote des vignes a été multipliée par 2 en 20 ans. Le prix de l’hectare est aujourd’hui proche de 136 000 €/hectare. Cette hausse du foncier est soutenue par la chute des taux d’intérêt qui a remis les actifs réels (forêts, terres agricoles, etc.) au goût du jour.
Ce fermage peut être versé sous forme d’un loyer financier et/ou d’une dotation annuelle en bouteilles de vin. Les investisseurs peuvent ensuite acquérir d’autres bouteilles à des conditions de « propriétaire », c’est-à-dire à prix d’ami.
Lors de leur revente sur le marché secondaire, l’estimation des parts est faite sur la base des prix indicatifs établis chaque année par le gérant.
Deux paramètres sont pris en compte pour établir cette valeur :
- Les prix moyens des terres libres dressés par la Safer chaque année au mois d’avril.
- La valeur actualisée de chaque propriété (libre de location) établie en novembre par la Safer régionale.
Les GFV et la fiscalité
Les revenus perçus par les associés peuvent être taxés selon le régime du « micro-foncier » si leurs revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 €. Le micro-foncier permet l’application d’une déduction forfaitaire de 30 %.
Les revenus peuvent aussi être taxés (régime réel d’imposition) dans la catégorie des revenus fonciers après déduction des impôts fonciers, des frais de gestion et d’autres charges fiscalement déductibles. Une fois cette option choisie, elle est irrévocable pendant 3 années.
Le bonus fiscal des GFV
La détention de parts de GFV ouvre droit à des avantages fiscaux et patrimoniaux, qu’il s’agisse d’IFI ou de succession.
IFI
Les parts de GFV n’entrent que partiellement dans la base imposable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). La valeur des parts est exonérée à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 €, puis de 50 % au-delà de ce seuil.
Succession
L’acquisition de parts de GFV permet une exonération partielle de droits de succession, mais également de donation, égale à 75 % de la valeur des parts pour la fraction n’excédant pas 300 000 euros, puis de 50 % au-delà de ce montant (article 793 bis du Code général des impôts, dans sa version issue de la loi de finances pour 2019 relevant le seuil de 101 897 € à 300 000 €).