Un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est un fonds immobilier destiné à investir principalement dans l’immobilier locatif en propriété directe ou indirecte.
Il est commercialisé auprès des investisseurs sous forme de parts, le plus souvent dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.
Ces parts distribuent des revenus et peuvent être achetées et cédées à tout moment, car la société de gestion de l’OPCI s’engage à les racheter.
OPCI : statut juridique
Le 1er OPCI a été créé en 2008. Il s’agit de véhicule d’investissement collectif agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et collectant des fonds auprès d’investisseurs (particuliers et institutionnels) pour les investir dans des actifs immobiliers et financiers.
Cette formule est intéressante dans la mesure où elle permet d’accéder à plusieurs types d’immobilier professionnel (bureaux, locaux d’activité, etc.), souvent inaccessibles à un particulier
L’OPCI a pour objet principal (60 %) d’investir dans des immeubles destinés à la location ou à construire avec la même destination. À titre accessoire (35 %), il peut également investir dans divers actifs et doit obligatoirement détenir un volant de liquidités (5 %) lui permettant notamment de racheter des parts.
Actifs des OPCI
L’actif de l’OPCI doit respecter une ventilation fixée par la réglementation, soit :
- au moins 60 % en actifs immobiliers. Afin de limiter les risques, ces actifs doivent respecter des ratios de dispersion permanente (par exemple pas plus de 10 % du capital de la même SIIC). Les biens immobiliers éligibles sont les actions de sociétés de personnes à prépondérance immobilière non cotées (dont SCI et SCPI), les actions de sociétés de capitaux à prépondérance immobilière non cotées, les actions de sociétés foncières cotées (SIIC) et les parts/actions d’OPCI (ou de fonds d’investissement immobilier de droit étranger à statut équivalent) ;
- au maximum 35 % de placements divers : titres financiers cotés et d’instruments financiers à terme, parts/actions d’OPCVM et de certains fonds d’investissement alternatif, dépôts bancaires à terme et des instruments liquides (bons du Trésor) ;
- au minimum 5 % de liquidités (dépôts à vue).
L’OPCI peut s’endetter à hauteur de 40 % maximum de la valeur des actifs immobiliers et à hauteur de 10 % maximum de la valeur des autres actifs.
Information de l’investisseur et valorisation des parts d’OPCI
Avant de souscrire, les porteurs de parts reçoivent notamment un « document d’informations clés pour l’investisseur » (DICI). Il synthétise les informations essentielles (objectifs et politique d’investissement, etc.). Le dernier rapport annuel ainsi que la dernière valeur liquidative de la part de l’OPCI sont aussi communiqués.
Le prix de souscription et de rachat d’une part/action d’OPCI est déterminé par sa valeur liquidative (actif net /nombre d’actions/parts émises) augmentée ou diminuée d’éventuelles commissions de souscription/rachat (« droits d’entrée et de sortie »).
Cette valeur liquidative est établie par la société de gestion au moins tous les 6 mois, le plus souvent 2 fois par mois.
Fiscalité des OPCI
Les OPCI peuvent avoir 2 formes juridiques : celle d’une Société à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) ou d’un Fonds de placement immobilier (FPI).
- Dans une SPPICAV, les distributions sont taxées en tant que revenus de capitaux mobiliers (revenus ou plus-values) c’est-à-dire à l’impôt sur le revenu ou au taux forfaitaire unique de 30 %.
- Dans le cas d’un FPI, la distribution est taxée au titre de la fiscalité immobilière, c’est-à-dire en proportion de la tranche marginale d’imposition du porteur (jusqu’à 45 %), ce qui est mois avantageux.